Питања и одговори

ПИТАЊА У ВЕЗИ СА ОСИГУРАЊЕМ СТАМБЕНОГ КРЕДИТА

ПИТАЊА У ВЕЗИ СА СУБВЕНЦИОНИСАНИМ СТАМБЕНИМ КРЕДИТИМА

ПИТАЊА У ВЕЗИ СА ПРЕДМЕТОМ ОБЕЗБЕЂЕЊА - ХИПОТЕКОМ

 

ПИТАЊА У ВЕЗИ СА ОСИГУРАЊЕМ СТАМБЕНОГ КРЕДИТА

1.     Како се подноси захтев за стамбени кредит осигуран код НКОСК-a?

Потребно је обратити се директно некој од банака које су закључиле уговор са НКОСК-ом и у некој од њих поднети захтев за кредит. Корисник кредита целу процедуру завршава на шалтеру банке, а банка, као клијент Корпорације, подноси захтев за осигурање и сву пратећу документацију Корпорацији. Списак банака погледајте овде.

2.     Ко све може да ми буде солидарни дужник?

Уколико Ваша месечна примања нису довољна да покрију рату за стан који желите да купите, у отплату кредита можете да укључите и друга лица – солидарне дужнике. Солидарни дужник може бити било која особа која испуњава све услове који су прописани и за корисника кредита. То може бити супружник, члан породице, пријатељ или било које друго лице. Такође, сви солидарни дужници су равноправни међу собом и сносе исте обавезе.

3.     Да ли су за стамбени кредит потребни жиранти?

За стамбене кредите осигуране код НКОСК-а нису потребни жиранти.

4.     Да ли могу да конкуришем за стамбени кредит осигуран код НКОСК-а ако имам уговор о раду на одређено време?

Да би се конкурисало за стамбени кредит осигуран код НКОСК-a неопходно је да са послодавцем имате закључен уговор о раду на неодређено време и да сте минимум 3 месеца у радном односу код тренутног послодавца. Изузетно, корисник кредита може бити и лице-резидент које је засновало радни однос на одређено време, у складу са чланом 65. и  чланом 72. Закона о високом образовању („Службени гласник РС”, бр. 76/2005, 100/2007-аутентично тумачење, 97/2008 и 44/2010, 93/2012, 89/2013, 99/2014, 45/2015-аутентично тумачење, 68/2015 и 87/2016), чланом 70. и чланом 86. Закона о научноистраживачкој делатности („Службени гласник РС”, бр. 110/2005, 50/2006 и 18/2010, 112/2015), чланом 27. Закона о Влади („Службени гласник РС”, бр. 55/2005, 71/2005-исправка, 101/2007, 65/2008-одлука УС, 72/2012, 7/2014-одлука УС и 44/2014) и чланом 63. (став 1. тачка 3.) Закона о државним службеницима („Службени гласник РС”, бр. 79/2005, 81/2005-исправка, 83/2005-исправка, 64/2007, 67/2007-исправка, 116/2008, 104/2009 и 99/2014) и чланом 40. Закона о Правосудној академији („Службени гласник РС”, бр. 104/2009, 32/2014-одлука УС и 106/2015), односно лице-резидент којем радни однос на одређено време није заснован у складу са одредбама Закона о раду („Службени гласник РС”, бр. 24/2005, 61/2005, 54/2009, 32/2013, 75/2014 и 13/2017-одлука УС), а траје дуже од три године код последњег послодавца (запослени у међународним организацијама и сл.).

5.     Колико траје процедура одобрења стамбеног кредита?

Процес обраде захтева за осигурање кредита у Националној корпорацији траје до пет радних дана, наравно, под условом да је банка доставила комплетну документацију. У случају да говоримо о кредитима са субвенцијом, процедура осигурања подразумева сарадњу неколико институција (Министарство одбране и Правобранилаштво, надлежни регистар непокретности, пословна банка и Национална корпорација) и у таквим околностима подразумева нешто дужу процедуру. Ако посматрамо целокупан процес од подношења захтева за кредит у банци до исплате, процедура траје 3 недеље уколико је реч о комерцијалним стамбеним кредитима, односно, 4 недеље уколико је реч о кредитима са субвенцијом. Врло често процедура траје дуже због некомплетне документације и у случајевима где  је предмет хипотеке неукњижена непокретност, с обзиром на то да је за коначно одобрење потребно прибавити решење о упису хипотеке, на које се у зависности од конкретног надлежног регистра може такође чекати неколико недеља.

6.     Узео сам стамбени кредит у банци пре почетка рада НКОСК-а (пре октобра 2004.). Да ли мој кредит може да се осигура и да ми се на тај начин спусти каматна стопа?

Банкама које сарађују са Националном корпорацијом за осигурање стамбених кредита понуђено је да ретроактивно осигурају стамбене кредите које су одобриле пре октобра 2004. године, а који испуњавају све услове за осигурање кредита код НКОСК-а. О овој могућности можете да се распитате у својој банци.

7.     Који су трошкови осигурања кредита?

За осигурање кредита наплаћују се трошак обраде захтева у висини од 30 евра (у динарској противвредности) и премија осигурања, у процентуалном износу у односу на висину кредита и вредност некретнине која се залаже.

8.     Како се обрачунава премија осигурања?

Одлуку о висини премије осигурања можете погледати овде .

9.     Како се плаћа премија осигурања?

Tрошак обраде захтева и премија осигурања плаћају се ЈЕДНОКРАТНО и важе за цео период отплате кредита.

10.  Да ли се премија осигурања плаћа и код субвенционисаних кредита?

Да. Премија осигурања се плаћа за све кредите који се осигуравају код НКОСК-а, укључујући и субвенционисане кредите, али се код њих обрачунава само на део кредита који одобрава банка.

11.  Уколико рефинансирам већ постојећи и осигурани стамбени кредит код друге банке, да ли ћу морати поново да платим премију осигурања?

Код рефинансирања већ осигураног кредита није потребно поново платити премију осигурања, наравно, уколико није дошло до промене параметара, попут раста ЛТВ рација, валуте кредита и сл.

12.  Да ли је неопходно да имам отворен текући рачун у банци у којој желим да узмем стамбени кредит?

НКОСК не поставља никакав услов који се тиче банке код које се води текући рачун, али треба знати да ће у већини случајева банка захтевати да се код ње води текући рачун. Распитајте се директно у банци у којој желите да подигнете стамбени кредит да ли се поставља тај услов.

13.  Да ли Национална корпорација осигурава кредите за адаптацију и реконструкцију постојећих стамбених јединица?

Да. Корпорација осигурава кредите за адаптацију и реконструкцију постојећих стамбених јединица, али у те сврхе банке не могу одобрити кредит са субвенцијом државе. Поред стандардних услова које клијент треба да испуни за добијање комерцијалног кредита потребно је да достави одобрење за изградњу, уколико је у питању реконструкција, предмер и предрачун радова у оба случаја, односно, уговор са извођачем радова, уколико је у питању адаптација.

14.  Може ли кредит за изградњу објекта за становање да буде осигуран код Националне корпорације?

Када су у питању кредити намењени изградњи стамбеног објекта, Национална корпорација осигурава кредите, и комерцијалне и субвенционисане, одобрене у ту сврху. Услови који се при томе траже од стране Националне корпорације не разликују се од услова које банке у том погледу имају - потребно је да корисник кредита има решење о одобрењу за изградњу, предмер и предрачун радова (или уговор са извођачем радова), а обезбеђење таквог кредита мора бити хипотека на некој другој непокретности. У складу са Уредбом, да би се добио субвенционисани кредит за изградњу потребно је да корисник кредита има правоснажно одобрење за изградњу, односно, грађевинску дозволу у којој је наведен као инвеститор.

15.   Контактирао сам неколико банака  које сарађују са НКОСК-ом и добио сам различите информације. Како је то могуће, зар не би требало да све банке имају исте услове које НКОСК прописује?

НКОСК прописује опште услове који се морају поштовати, али не ограничава банку у домену пословне политике према грађанима за одобрење стамбених кредита. Банка има право да одобри кредит под условима које она сматра адекватним, а у том смислу, да бисте стекли што бољу слику о томе какви све кредити постоје на тржишту и какви су њихову услови, увек препоручујемо да се информишете код бар неколико банака са којима сарађујемо.

16.  Шта су стамбени кредити за нерезиденте и под којим се условима могу добити?

Да би се омогућило стамбено кредитирање нашим држављанима који живе у иностранству - нерезидентима, као и страним држављанима који бораве у нашој земљи, Национална корпорација проширила је круг лица која могу да аплицирају за стамбени кредит са осигурањем код НКОСК-а за претходно поменуте категорије.

Поред општих услова који су потребни за добијање стамбеног кредита, потребно је  поднети следећу документацију:

а.      извештајe кредитног бироа и за корисника кредита и за солидарног дужника, као и извештај о кредитним и другим обавезама које корисник кредита има у држави у којој борави (за држављане Републике Србије који имају боравак у иностранству), односно чији је држављанин (за стране држављане који бораве у Републици Србији), издат од стране националног кредитног бироа или институције која се бави праћењем кредитне историје клијената. Извештај кредитног бироа мора бити позитиван;

б.      извод са рачуна банке преко које корисник кредита/солидарни дужник прима зараду са прометом у  последњих 12 месеци (за држављане Републике Србије који имају боравак у иностранству);

в.      уговор о раду на неодређено време, односно, доказ о ангажовању по уговору у трајању од најмање шест месеци у континуитету код последњег послодавца.

17.  Да ли може да се изврши реконструкција, односно, доградња објекта који се купује?

Уредбом о мерама подршке грађевинској индустрији кроз дугорочно стамбено кредитирање је дефинисана забрана додатног оптерећења или умањења вредности заложене непокретности, односно, непокретности чија се куповина или изградња кредитира из средстава банке и буџета Републике Србије, све до коначне отплате кредита и док право залоге-хипотеке I реда установљено у корист банке и Републике Србије на основу уговора о кредиту траје, али могућа је и реконструкција - доградња објекта уз сагласност поверилаца банке и Републике Србије (под претпоставком да се ради о проширењу простора за становање). Код комерцијалних кредита, уколико је предмет куповине непокретност на којој је успостављена хипотека, доградња објекта  је могућа уз сагласност поверилаца - банке. Уз захтев за давање сагласности неопходно је приложити допис надлежног органа за издавање одобрења у којем ће се видети за коју сврху се сагласност повериоца тражи и пропратно писмо банке на основу чега ће бити одлучено да ли ће се сагласност дати. У сваком случају, било да је предмет надоградње или реконструкције непокретност која је предмет куповине и хипотеке или само куповине, пре предузимања било каквих радњи, потребно је о томе информисати банку, а банка Корпорацију.

18.  Шта подразумева 80% завршености објекта?

Под проценом се подразумева налаз вештака грађевинске струке којим се осим процене грађевинске и тржишне вредности објетка (уз фотографију), потврђује да је објекат најмање 80% завршен, као и да фактичко стање објекта не одступа од грађевинске дозволе у мери у којој би то довело до рушења целог објекта или његовог дела, чиме би се значајно смањила вредност објекта. Поред наведеног, процена мора обавезно да садржи изјаву вештака да је извршио увид у главни пројекат и осталу пројектно-техничку документацију и да на основу тога потврђује усклађеност изграђеног објекта са пројектно-техничком документацијом.

19.  Шта се дешава када клијент престане са отплатом кредита банци?

У случају да клијент касни са отплатом рате кредита, банка у оваквим ситуацијама, а у договору са клијентом може на одређено време да одложи рок отплате кредита, тј. да предложи реструктурирање кредита. Банка се у договору са клијентом опредељује за овакав вид решења када се установи да клијент само привремено није у могућности да на време измирује своје обавезе око отплате кредита, али да ће у скоријем временском периоду поново бити платежно способан за измирење својих обавеза према банци. Међутим, уколико банка и клијент не постигну договор око одлагања рока отплате кредита или реструктурирања, односно, ако клијент и након одлагања рока отплате настави да неуредно испуњава обавезе према банци, спроводи се продаја непокретности у поступку предвиђеном одредбама Закона о хипотеци или Закона о извршењу и обезбеђењу, након чега се из средстава остварених продајом непокретности намирују потраживања банке и РС уколико је у питању субвенција.

20.  Коме да се обратим за објашњење разлога за одбијање осигурања кредита ?

Услед обавезе заштите података о личности, НКОСК није у могућности да информације о захтевима банака пружа телефоном. НКОСК одмах након доношења одлуке о осигурању обавештава пословну банку која је поднела захтев. Стога, све информације су доступне код Вашег кредитног референта у банци у којој сте поднели захтев за подизање стамбеног кредита. Уколико сматрате да за то постоји основ, молимо Вас да допис са образложењем неслагања са негативном одлуком НКОСК-а пошаљете на e-mail адресу: info@nkosk.co.rs.

21.  У банци ми кажу да је услов за осигурање стамбеног кредита минимум 6 месеци радног стажа на неодређено време код последњег послодавца, а на вашем сајту пише 3 месеца.

Национална корпорација дефинише услове под којима осигурава кредите, а банке, у складу са условима НКОСК-а, дефинишу своје. Уколико је банка својом пословном политиком одредила лимит од 6 месеци, покушајте да у некој од других банака потписница пронађете услове који Вам највише одговарају.

22.  Уколико купујем некретнину од блиског рођака, могу ли да конкуришем за добијање кредита осигураног код НКОСК-а?

Наведено ограничење не постоји, али такви кредити могу изазвати сумњу у погледу намене коришћења средстава и одобравају се уколико су задовољавајући остали параметри, као што су ЛТВ, кредитна способност, утрживост некретнине. Код субвенционисаних кредита није могуће узети кредит за куповину стана од блиског рођака.

23.  Може ли се добити кредит за изградњу монтажне куће?

Уколико су испуњени неопходни услови за добијање осигураног кредита, предмет куповине може бити монтажна кућа. Проблем се може јавити у виду предмета обезбеђења, чији степен изграђености мора бити најмање 80%.

24.  Да ли се осигуравају кредити за куповину пословног простора?

У складу са Законом о НКОСК-у, предмет кредитирања не може бити куповина/адаптација/изградња/пренамена пословног простора.

25.  Како да купим на кредит неукњижен стан?

За куповину неукњиженог стана на кредит постоје две могућности:

§ Први начин је куповина на кредит неукњиженог стана уз успостављање хипотеке на том истом стану, при чему стан мора бити најмање 80% изграђен, прецизније, да је објекат скоро у потпуности завршен. У том случају потребно је да корисник кредита приложи решење о одобрењу за изградњу, односно грађевинску дозволу, извод из регистра непокретности за парцелу на којој је објекат изграђен, као и документацију којом се доказује след ванкњижног власништва на објекту.

§ Други начин је да се купи неукњижен стан, а да се хипотека стави на неки други објекат који је укњижен (постоји могућност да се накнадно, када се стан који је предмет куповине укњижи, хипотека стави на тај стан, а да се са првог стана брише).

26.  Како да купим стан у изградњи ?

За куповину на кредит стана у изградњи НКОСК тражи исте услове као за станове који су у потпуности завршени, али нису укњижени. Према томе, одговор на ово питање је идентичан одговору на претходно питање.

Поред наведеног, куповина и стављање под хипотеку стана чија је градња тек почела, односно који не испуњава услов од 80% изграђености, могућа је за стамбене кредите одобрене од стране банке у случају када је инвеститор на том објекту кредитиран за његову изградњу од стране исте банке, кроз тзв. пројектно финансирање. Овакав модел кредитирања пружа заштиту и правну сигурност како купцима станова, тако и банкама и Националној корпорацији, као и извесност да ће стан који купују на овај начин бити и завршен. Изузетак је куповина станова из пројекта Степа Степановић где је могуће успостављање хипотеке и над објектима у почетној фази изградње, без обзира на то да ли се ради о финансирању изградње кроз пројектно финансирање (пошто постоје и такви објекти у оквиру поменутог пројекта) или се изградња финансира искључиво средствима инвеститора.

врати се на почетак

ПИТАЊА У ВЕЗИ СА СУБВЕНЦИОНИСАНИМ СТАМБЕНИМ КРЕДИТИМА

27.  Који су услови за осигурање стамбених кредита уз субвенцију државе?   

Услове можете погледати овде.

28.  Колико износи каматна стопа за субвенционисани стамбени кредит на део који се финансира из буџета Републике Србије?

Каматна стопа за корисника стамбеног кредита на део кредита који се финансира из буџета РС на име учешћа износи 0% на годишњем нивоу, без наплате интеркаларне камате за период отплате кредита банке, односно, 0,1% код субвенционисања ПВЛ, такође без наплате интеркаларне камате за период отплате кредита банке.

Каматну стопу, за део кредита који финансира, банка одређује у складу са актима пословне политике и њена максимална висина је једнака вредности шестомесечниог ЕУРИБОР-а + 4,5%  на годишњем нивоу.

29.  Да ли ће и следеће године бити програма  субвенционисања стамбених кредита?

Уредбу доноси Влада РС у зависности од циљева и средстава у буџету.

30.  Да ли се може купити стан од приватног лица и конкурисати за добијање субвенционисаног стамбеног кредита?

Код комерцијалних кредита и кредита уз субвенцију ПВЛ нема ових ограничења.

31.  Да ли могу да конкуришем за добијање субвенционисаног стамбеног кредита уколико супруга поседује 30% неке стамбене јединице?

Корисник субвенционисаног кредита, односно његов брачни друг, не сме да поседује стамбени објекат у целости (у супротном, кредит за куповину нове непокретности могу добити у висини разлике вредности нове непокретности и вредности непокретности коју поседују). Поседовање дела некретнине не представља сметњу код добијања кредита уз субвенцију државе само уколико власник преосталог дела није супружник и у том случају се сматра да је стамбено питање решено.

32.  Да ли могу да отуђим стан купљен кредитом уз субвенцију државе?

Одговор зависи од услова под којим је субвенција наведене године реализована, као и од уговора који сте потписали. У сваком случају, можете се обратити Корпорацији дописом са молбом да се дâ сагласност на продају и затварање кредита у целости.

33.  Да ли се надзидан стан на крову старе зграде може  сматрати  новоизграђеним објекатом ?

Уколико је инвеститор прибавио одобрење за надоградњу стамбене зграде (на основу уговора са скупштином станара) којим је предвиђена изградња нових стамбених јединица и под претпоставком да су сви остали услови испуњени, могуће је одобрење кредита уз субвенцију.

 34.  Да ли се проценат учешћа државе смањује са повећањем нашег обавезног учешћа од 10%?

Уредба дефинише минимално сопствено учешће од 10%, a у случају да корисник понуди више од 10% учешћа, од купопродајне цене пропорционално се смањује и кредит банке и кредит Републике Србије тако да увек остану у односу од 75:20.

У циљу јасне рачунице, на нашем сајту постоји калкулатор који након уноса купопродајне цене, сопственог учешћа (мин 10%), рока и камате одређује износ кредита и банке и кредита РС као и месечне рате. Кредитни калкулатор можете пронаћи на следећем линку: http://www.nkosk.rs/content/kreditni-kalkulator.

Идеја је да се истим средствима из буџета субвенционише што већи број грађана.

Желимо да нагласимо да је однос кредита банке и кредита РС (80:10) од важности и због каснијег уписа хипотеке, располагања хипотеком, унапред дефинисаног ЛТВ рација и сл.

врати се на почетак

ПИТАЊА У ВЕЗИ СА ПРЕДМЕТОМ ОБЕЗБЕЂЕЊА - ХИПОТЕКОМ

35.  Које услове мора да испуни непокретност да би могла да буде предмет хипотеке?

а.      Некретнина мора бити укњижена у земљишњој књизи, катастру непокретности, односно, на територији Републике Србије где не постоје земљишне књиге или катастар непокретности прихватиће се евиденција непокретности по правилима тапијског система.

б.      Процењена вредност непокретности мора бити верификована од стране Копрпорације.

в.      Некретнина мора да буде осигурана од основних ризика, а полиса осигурања винкулирана на банку.

г.      Корпорација задржава дискреционо право да кредите који не испуњавају или испуњавају задате критеријуме не осигура.

36.  Осигурава ли Национална корпорација и стамбене кредите без хипотеке?

Национална корпорација за осигурање стамбених кредита је специјализована институција која осигурава кредите које банке одобравају физичким лицима за куповину, адаптацију и изградњу некретнина, а који су обезбеђени хипотеком, што конкретно значи да није могуће аплицирати за кредит са осигурањем код Националне корпорације без успостављања хипотеке као обезбеђења кредита.

37.  Да ли НКОСК прихвата као обезбеђење хипотеку успостављену над некретнином која је регистрована у тапијском систему?

Да. НКОСК прихвата хипотеке које су уписане у било који од важећих регистара: катастар непокретности, земљишна књига и тапијски систем.

38.  Шта представља хипотека другог реда?

У складу са захтевима тржишта, а имајући у виду да су циљеви Националне корпорације за осигурање стамбених кредита константно унапређење услуге и континуирано деловање на тржишту стамбених кредита, омогућено је прихватање осигурања потраживања по основу стамбених кредита обезбеђених хипотеком другог реда уз испуњење одређених услова.

Вансудска извршна хипотека другог реда се прихвата као инструмент обезбеђења стамбеног кредита, уз испуњење услова који су одређени Уговором о регулисању међусобних односа у пословима осигурања потраживања по основу стамбених кредита, у циљу омогућавања корисницима кредита који су као обезбеђење кредита понудили знатно вреднију непокретност да се поново задуже. Примера ради, корисник који је већ подигао стамбени кредит на који је успоставио хипотеку веће вредности од износа кредита, може да узме још један кредит, рецимо за адаптацију, на који ће бити успостављена хипотека другог реда. Одобравање кредита на основу хипотеке другог реда као обезбеђења може се реализовати само код исте банке код које је узет кредит над којим је успостављена хипотека првог реда уз услов да ЛТВ, однос износа кредита и вредности непокретности,  укупног износа целокупног потраживања банке по основу кредита буде до 90. Управо увођењем оваквог вида додатног кредитирања, хипотеке другог реда, НКОСК жели да изађе у сусрет како будућим тако и својим старим клијентима, који су се раније обраћали Корпорацији распитујући се за поменуте кредите. Наведена могућност не постоји када су у питању непокретности које су оптерећене хипотеком I реда по основу субвенционисаних кредита, с обзиром на то да је самим Програмом, односно Уредбом, предвиђена забрана додатног оптерећења непокретности која се купује уз субвенцију државе.

39.  Да ли хипотека може да се стави на објекат у власништву правног лица?

Национална корпорација не прихвата осигурање кредита где се као средство обезбеђења успоставља хипотека на објекту који је у власништву правног лица. Једини изузетак је ситуација када клијент купује објекат од правног лица као продавца, а тај објекат и залаже, па се у моменту уписа хипотеке правно лице још увек води као власник истог.

40.   Да ли земљиште може бити предмет хипотеке?

НКОСК не осигурава кредите где је предмет хипотеке само земљиште.